嘉善买房，做好功课 | 这个真正的价值楼盘比周围二手房还便宜

来源：吉屋网发布时间：2023-12-07 09:24:34

无论是自己住，还是投资，永远考虑的第一因素就是房子价值问题。

一手楼盘，可能因为营销手段，政策规划等多重因素让价格卖的过多偏离市场，而交房后发现自己买的房子却成了甩不掉的负资产。

因此、首先要保证房子的流通性。

我经常提首选置业主城区，也是因为主城区的流通性更好，即便是像过去这样全国性大幅度回调至少也能出手的掉，而很多郊区或者靠营销手段卖出去的楼盘在二手房市场中就会很难。

嘉善各个街道板块，二手房市场成交较为活跃的就属惠民街道，这个板块本身入住率高，属于国家级经济开区范畴。

通过贝壳找房已公开的成交来看，4月成交热门小区大众湖滨花园，公元城市，嘉业阳光城，另外东方星河湾，龙光玖悦华府等小区也有零散成交。

板块存量房有成交，至少说明需求常在的，虽然整体楼市还未复苏，加上板块还有新房供应，成交量没有像两年前那么高，但市场全面恢复后，这个板块的成交量，交易换手率一定不差的。

金地商置·铂樾怡庭，已经加推了最后一栋楼，小区仅七百余套房子，当下成交均价仅1.65万，是嘉善当下最具性价比的项目。

从周围价格上是最好反映出铂樾怡庭当下1.65万单价的性价比，作为双学区房板块，其单价低于浙师大板块二手房实际成交单价10%左右。和上理工板块的二手房价格类似。

大众湖滨花园4月成交单价高层1.7-1.8万，洋房2.35万。

龙光玖悦华府不满两年，成交单价1.7万左右，如果加上5%增值税，1%个税和中介费，成交单价要在1.8万以上。

铂樾怡庭挨着的东方星河湾4月成交一套单价1.84万。

而东面上理工板块，金科旭辉公元城市品质远不如铂樾，4月成交单价1.55万左右。

因此铂樾怡庭，无论是位置，楼盘品质，户型，等远远高于当下周围在售的二手房小区。

板块内品质数一数二的小区，改善型楼盘首选。

铂樾最小面积96㎡起，最大面积143㎡，小区主打本地居住型社区，非专业吸引外地投资客楼盘。

周围新房在售楼盘基本上都是小户型刚需多，吸引来的都是外地投资客户，交房后普遍入住率不高，挂牌量高，虽然零散也有成交，但存量房市场客户选择面太多，价格难以上涨。

在上理工周围的三个楼盘中，都是以小户型为主，大部分客户都是外地投资去的，本地人看不上，买二手房的嫌弃价格贵，只有外地投资客在不知道情况下，看面积小，总价低就选择了。

浙师大板块除了铂樾在售的，另外一个就是鑫樾府，最小面积146㎡(政府回购房预留下来的少量），普遍都是180-190㎡的高改善楼盘，以及单价超3万的一楼房源，毛坯。

改善型楼盘在嘉善销量很好，这是市面上非常稀缺的产品，比如高改楼盘华润时代大观，每个月都是一百多套的成交量，单价2.3-2.8万，还有春山可望，单价3.5万，面积230㎡，每个月也都有成交，包括鑫樾府在内都有成交的。

铂樾怡庭虽然不及像鑫樾府，华润，春山可望这些高端改善楼盘，但定位轻改善楼盘，在这个区域里面有很大市场。

城东板块二手房小区中，无论是大众湖滨花园，还是刚交房的龙光玖悦华庭，大众嘉苑，这些楼盘在户型上，品质上都不及铂樾怡庭。

因此，铂樾怡庭在上理工和浙师大两大学区房板块中对比，其定位轻改善楼盘是独一无二的，是非常稀缺的。

主推128㎡改善型三房，6.1米宽的客厅，给人一种大平层豪宅感觉。

交房后阳台全部免费封闭好，视野宽阔。

样板房浏览链接https://www.720yun.com/vr/dd426qrvxlr

额外还有96㎡，106㎡，143㎡在售。

房子价值中最重要的配套是学区房，其价值超过地铁，商业等因素。学区是真正的硬通货，入学资格和房产挂钩，则房子无论是在市场兴衰，都会有人购买。

过去两年，即便是上海深圳杭州成都等房价都大幅度下跌，很多都超过20%以上，这是周期性全国性回调，而从去年年底价格就开始筑底稳定，率先成交反弹的也是学区房板块。

这也就是当下为什么浙师大学区房板块中二手房价格成交高于铂樾怡庭，买二手的客户马上可以办理产证报名入学，而铂樾怡庭明年才交房。

除了浙师大铂樾怡庭还可以选择去上海理工大学附属实验学校，2021年新开学主打科技教学模式的公立学校，同时由于板块内学校名额紧张，在铂樾怡庭东侧还有一块30班的小学用地。

2021年最高点时候，铂樾周围像大众湖滨花园等二手房成交单价达2.2万，大众嘉苑2021年4月开盘1.9万单价+8万车位开盘疯抢买不

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这是2021年大众嘉苑开盘时候的现场。也印证了一句话，买房买在“无人问津”时，卖在“人声沸腾”时候。

当你身边人人都在说要买房时候，其实已经是这个周期阶段中最后一波购买力了，而真正懂得投资的就是买在政策条件很好，而身边都在说不买的时候。

但关键是抄底就要抄底像铂樾怡庭这样实打实有价值的，而并非一些随随便便的刚需低价格楼盘，也只有这样的楼盘才能率先涨价，且涨价后有市场接手。

2022年疫情时候铂樾怡庭开盘成交单价1.9万左右（含车位），至今也下降了10%,但随着周围二手房已经稳定且成交量上升，铂樾今天1.65万的单价能买到好的楼层，折扣上已经做到了政策规定的最低折扣9折，再跌的可能性已经几乎为0了，当下价格才是真正的抄底价格。

总结：当下铂樾怡庭成交单价仅1.65万（买中间好楼层），在整个嘉善所有在售楼盘中，从价格，地段，配套，品质，二手房市场中来看都是当之无愧最具性价比项目。首付30万左右，利率4.1%，明年5月交房，交房即出房产证。

小区80%左右购买客户来自于本地，交房后入住率高，以现在1.65万左右的单价来看，交房后就能有10%以上的涨幅，交房后在满两年（免增值税）后其单价保守估计2万以上，如果未来三年大环境复苏，像铂樾这样的改善型楼盘也会率先增长的。

投资，刚需自住，这样的楼盘才是真正值得购买的。